Luật sư tư vấn đất sử dụng 30 năm có được cấp GCNQSD đất?
Luật sư tư vấn đất sử dụng 30 năm có được cấp GCNQSD đất?
Luật sư tư vấn đất sử dụng 30 năm có được cấp GCNQSD đất?
“Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
1. Đất đã sang tên rồi có đòi lại được không?
Xin hỏi luât sư, vợchồng tôi đang ở mảnh đất được đứng tên bố mẹ tôi (đất đã có sổ đỏ có tên bố mẹtôi) mảnh đất này là do ông ngoại cho bố mẹ tôi đã làm thủ tục sang tên (ôngngoại tôi đã ký cho để bố mẹ tôi làm sổ đỏ.
Xin hỏi luật sư trongtrường hợp này ông ngoai tôi có đòi lại được đất không?
Tôi xin chân thành cảmơn.
Trả lời:
Nguyên tắc khi thựchiện thủ tục sang tên quyền sử dụng đất thì các bên phải công chứng, chứng thựchợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. Sau đó mới thực hiện thủtục sang tên.
Theo điều 562 Bộ luậtDân sự số 91/2015/QH13 của Quốc hội quy định:
"Hợp đồng tặngcho tài sản là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sảncủa mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù,còn bên được tặng cho đồng ý nhận."
Điều 503 Bộ luật dânsự 2015 quy định:
"Việc chuyểnquyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luậtđất đai."
Và theo khoản 2 điều459 Bộ luật dân sự 2015:
"2. Hợp đồng tặngcho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản khôngphải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểmchuyển giao tài sản."
Theo điểm a khoản 3điều 167 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội quy định:
"a) Hợp đồngchuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sửdụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừtrường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;"
Khoản 4 Điều 95 Luậtđất đai 2013 quy định:
"4. Đăng ký biếnđộng được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăngký mà có thay đổi sau đây:
a) Người sử dụng đất,chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyểnnhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sảngắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liềnvới đất..."
Như vậy, khi ngườinhận tặng cho thực hiện thủ tục đăng ký sang tên mình đối với thửa đất đượctặng cho, thì người nhận tặng cho có toàn quyền sử dụng thửa đất đó theo quyđịnh của pháp luật. Người đã tặng cho không thể lấy lại tài sản đã tặng cho.
Trong trường hợp ôngngoại bạn thấy việc tặng cho có những dấu hiệu vi phạm quy định pháp luật: tặngcho do bị ép buộc, tặng cho trong trạng thái tinh thần không được minh mẫn,...có thể đề nghị Tòa án tuyên hủy bỏ việc tặng cho và lấy lại tài sản.
Đó là khi ông ngoạibạn chứng minh được hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cho bố mẹ bạn là hợp đồngvô hiệu:
+ Các trường hợp giaodịch vô hiệu:
- Giao dịch dân sựkhông có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật Dân sựnăm 2015 thì vô hiệu
Điều 117. Điều kiện cóhiệu lực của giao dịch dân sự
1. Giao dịch dân sự cóhiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lựcpháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xáclập;
b) Chủ thể tham giagiao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nộidung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đứcxã hội.
2. Hình thức của giaodịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luậtcó quy định."
- Giao dịch dân sự vôhiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội (Điều 123 Bộ luậtDân sự 2015)
- Giao dịch dân sự vôhiệu do giả tạo (Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015)
- Giao dịch dân sự vôhiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khókhăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sựxác lập, thực hiện (Điều 125 Bộ luật Dân sự 2015)
- Giao dịch dân sự vôhiệu do bị nhầm lẫn (Điều 126 Bộ luật Dân sự 2015)
- Giao dịch dân sự vôhiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép (Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015)
- Giao dịch dân sự vôhiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình (Điều128 Bộ luật Dân sự 2015).
- Giao dịch dân sự vôhiệu do không tuân thủ quy định về hình thức (Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015).
Hậu quả pháp lý củagiao dịch dân sự vô hiệu quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:
"1. Giao dịch dânsự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự củacác bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
2. Khi giao dịch dânsự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhaunhững gì đã nhận.
Trường hợp không thểhoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
3. Bên ngay tình trongviệc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
4. Bên có lỗi gâythiệt hại thì phải bồi thường.
5. Việc giải quyết hậuquả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này,luật khác có liên quan quy định."
Như vậy, nếu ông ngoạibạn chứng minh được hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất thuộc một trong cáctrường hợp nêu trên thì ông sẽ có quyền yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu.Nếu hợp đồng vô hiệu, bố mẹ bạn phải trả lại quyền sử dụng đất đã nhận.
Trường hợp đây là hợpđồng tặng cho có điều kiện:
Theo điều 462 Bộ luậtdân sự 2015 quy định:
"Điều 462. Tặngcho tài sản có điều kiện
1. Bên tặng cho có thểyêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ trước hoặc sau khitặng cho. Điều kiện tặng cho không được vi phạm điều cấm của luật, không tráiđạo đức xã hội.
2. Trường hợp phảithực hiện nghĩa vụ trước khi tặng cho, nếu bên được tặng cho đã hoàn thànhnghĩa vụ mà bên tặng cho không giao tài sản thì bên tặng cho phải thanh toánnghĩa vụ mà bên được tặng cho đã thực hiện.
3. Trường hợp phảithực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà bên được tặng cho không thực hiện thìbên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại."
Như vậy, nếu việc tặngcho mảnh đất của ông ngoại bạn với bố mẹ bạn là việc tặng cho tài sản có điềukiện mà bố mẹ bạn không thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho thì ông ngoại bạncó quyền kiện đòi lại tài sản này.
2. Tranh chấp đất đai trên 30 năm có giảiquyết được không?
Có khởi kiện đòi lạiđất sau 30 năm được không?
Khoản 2 Điều 150 Bộluật Dân sự 2015 thì thời hiệu khởi kiện là thời hạn mà chủ thể được quyền khởikiện để yêu cầu Tòa án giải quyết vụ án dân sự bảo vệ quyền và lợi ích hợp phápbị xâm phạm; nếu thời hạn đó kết thúc thì mất quyền khởi kiện.
Đối với tranh chấp đấtđai cần lưu ý Điều 155 Bộ luật Dân sự 2015 các trường hợp không áp dụng thờihiệu khởi kiện. Theo đó, thời hiệu khởi kiện không áp dụng đối với tranh chấpquyền sử dụng đất theo Luật Đất đai. Với quy định này, việc khởi kiện đòi lạiđất sau 30 năm thuộc trường hợp không áp dụng thời hiệu khởi kiện. Nói cáchkhác, người có cơ sở chứng minh yêu cầu đòi lại đất là hợp pháp có quyền khởikiện đòi lại quyền sử dụng đất theo điều 168 Bộ luật Dân sự 2015 bất cứ lúcnào.
Tranh chấp đất đaitrong trường hợp chiếm hữu ngay tình trên 30 năm
Đòi lại đất từ ngườichiếm hữu ngay tình
Trong trường hợp chủsở hữu quyền sử dụng đất vì một lý do nào đó mà sau hơn 30 mới tiến hành đòilại mảnh đất đang bị chiếm hữu ngay tình. Chủ sở hữu có thể áp dụng Điều 168 Bộluật Dân sự 2015 để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình, theo đó chủ sở hữu đượcđòi lại bất động sản từ người chiếm hữu ngay tình trừ một số trường hợp sauđây:
Thứ nhất, trường hợpgiao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước cóthẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho ngườithứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiệngiao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu.
Thứ hai, trường hợptài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyềnthì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ bangay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyềnhoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước cóthẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sởhữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.
Xác lập quyền sử dụngđất khi chiếm hữu ngay tình
Thực tế có rất nhiềutrường hợp người sử dụng đất sử dụng mảnh đất một thời gian lâu dài, tuy khôngcó giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhiều người đặt ra câu hỏi, nếu chiếm hữuđất một thời gian dài và không có tranh chấp thì có được cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất không? Nếu chiếm hữu đất hơn 30 mà xảy ra tranh chấp về quyềnsử dụng đất thì có được công nhận quyền sử dụng đất không? Dựa theo quy địnhcủa Luật Đất đai 2013 và Bộ luật Dân sự 2015, các tình huống nêu trên sẽ đượcgiải quyết như sau:
Thứ nhất, nếu chiếmhữu đất một thời gian dài và không có tranh chấp thì người sử dụng đất có thểáp dụng Điều 101 Luật Đất đai để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtquyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất nếu thuộc một trong hai trường hợpsau:
• Hộ gia đình, cá nhânđang sử dụng đất trước ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực, có hộ khẩu thườngtrú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồngthủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặcbiệt khó khăn, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người sử dụngđất ổn đinh, không có tranh chấp.
• Hộ gia đình, cá nhânđã được sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạmpháp luật đất đai, được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranhchấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị,quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyềnphê duyệt với nơi đã có quy hoạch.
Thứ hai, việc chiếmhữu đất trên 30 năm mà xảy ra tranh chấp thì tùy từng trường hợp người chiếmhữu sẽ được công nhận quyền sử dụng đất. Cụ thể, pháp luật có quy định về côngnhận quyền sử dụng đất cho người chiềm hữu ngay tình tại Điều 263 Bộ luật Dân sự2015 theo đó người chiếm hữu ngay tình, liên tục, công khai một bất động sảntrong thời hạn 30 năm thì trở thành chủ sở hữu của bất động sản đó.
Ngoài ra, người chiếmhữu cần lưu ý rằng giấy tờ, biên lai nộp thuế sử dụng đất không phải là căn cứxác minh quyền sử dụng đất. Việc nộp thuế sử dụng đất được áp dụng cho các chủthể sử dụng đất hợp pháp và bất hợp pháp. Tuy nhiên, khi phát sinh tranh chấpvề quyền sử dụng đất, người chiếm hữu ngay tình có thể sử dụng giấy tờ, biênlai nộp thuế sử dụng đất như là bằng chứng để chứng minh cho việc mình đã sửdụng đất lâu dài, ổn định.
3. Đất sử dụng 30 năm có được cấp GCNQSD đất?
Chào Luật sư, Tôi cómảnh đất đã sở hữu trên 30 năm nhưng chưa đăng ký giấy chứng nhận quyền sử dụngđất. Trên mảnh đất có trồng cây ăn trái (dừa) và có cắm cọc ranh. Nhưng hiệngiờ có một số cơ quan cho người đến chặt cây và lắp cát và nói là đất của nhànước .
Xin hỏi họ làm vậy làđúng hay sai, Nếu sai xin cho tôi hướng giải quyết.
Xin chân thành cảm ơn!
Trả lời tư vấn: Cảm ơnbạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Văn Phòng Luật Sư Gia Đình, trường hợpcủa bạn chúng tôi tư vấn như sau:
Theo thông tin bạncung cấp, đất gia đình bạn sử dụng ổn định đã được 30 năm nhưng hiện nay có mộtsố cơ quan đến ngăn cản việc sử dụng đất của gia đình bạn và nói đất đó là đấtcủa Nhà nước, nhưng bạn không trình bày rõ một số cơ quan đó là cơ quan nào.Trường hợp của gia đình bạn, vì chưa có đăng ký quyền sở hữu với cơ quan nhànước có thẩm quyền, do đó, phần diện tích đất đó thuộc quyền quản lý của Nhànước. Trường hợp này, bạn cần làm rõ vấn đề rằng phần diện tích đất đó có thuộcdiện quy hoạch của Ủy ban nhân dân cấp huyện/tỉnh hay không, trường hợp đấtthuộc diện quy hoạch thì cơ quan có thẩm quyền chỉ được thu hồi đất khi cóquyết định thu hồi của UBND cấp huyện/tỉnh.
Nếu như đất thuộc diệnquy hoạch mà chưa có quyết định thu hồi thì bạn vẫn được thực hiện các quyềncủa người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013. Cụ thể, tại Khoản 2Điều 49 quy định:
“2. Trường hợp quyhoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấphuyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyềncủa người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.”
Mặt khác, tại Điều 166Luật đất đai 2013 quy định về Quyền chung của người sử dụng đất:
“1. Được cấp Giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất.
2. Hưởng thành quả laođộng, kết quả đầu tư trên đất.
Theo phân tích trên,gia đình bạn có thể được cấp GCNQSD đất theo quy định tại Điều 101 Luật Đất đai2013 như sau:
“Điều 101. Cấp Giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sửdụng đất
1. Hộ gia đình, cánhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có cácgiấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địaphương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làmmuối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế- xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhậnlà người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vàkhông phải nộp tiền sử dụng đất.
2. Hộ gia đình, cánhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật nàynhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không viphạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất khôngcó tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựngđô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước cóthẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”
4. Đất ở 30 năm vẫn chưa được cấp sổ đỏ
Gia đình tôi sinh sốngtrên mảnh đất hiện tại đã được 30 năm, lên xin UBND xã cho cấp sổ đỏ nhiều lầnvẫn chưa được. Xung quanh chúng tôi cũng có vài hộ gia đình chưa được cấp sổđỏ. Vậy tôi cần làm thế nào để có thể làm được sổ đỏ mảnh đất nhà mình?
Luật sư tư vấn:
Theo quy định tại Luậtđất đai, các trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quyđịnh tại Khoản 1 Điều 99 như sau:
Nhà nước cấp Giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chonhững trường hợp sau đây:
a) Người đang sử dụngđất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ởvà tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 củaLuật này;
b) Người được Nhà nướcgiao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;
c) Người được chuyểnđổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhậngóp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồngthế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;
d) Người được sử dụngđất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặcquyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành ánhoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quannhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
đ) Người trúng đấu giáquyền sử dụng đất;
e) Người sử dụng đấttrong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khukinh tế;
g) Người mua nhà ở,tài sản khác gắn liền với đất;
h) Người được Nhà nướcthanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhànước;
i) Người sử dụng đấttách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình,hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiệncó;
k) Người sử dụng đấtđề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.
Trong trường hợp củabạn, đất đã được sử dụng 30 năm, bạn cần căn cứ các quy định xem đã có giấy tờchứng minh quyền sử dụng đất theo điều 100 Luật Đất Đai 2013 hay chưa.
Nếu đủ điều kiện cấpGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn nộp bộ hồ sơ tại Văn phòng đăng kýđất đai cấp quận huyện nơi có đất. Trường hợp người sử dụng đất không có giấytờ về quyền sử dụng đất nêu trên thì thực hiện cấp GCNQSDĐ theo điều 101 LuậtĐất Đai 2013.
4. Đất ở bao nhiêu năm thì được cấp Sổ đỏ?
Cấp Sổ đỏ không phụthuộc vào thời gian sử dụng?
Hiện nay điều kiện cấpGiấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân được chia làm 02 trường hợp chính: Cógiấy tờ về quyền sử dụng đất và không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, cụ thể:
Trường hợp 1: Có giấytờ về quyền sử dụng đất
Theo Điều 100 Luật Đấtđai năm 2013, căn cứ vào nghĩa vụ tài chính thì điều kiện cấp Giấy chứng nhậncho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất đượcchia thành hai nhóm sau:
Nhóm 1: Không phải nộptiền sử dụng đất (vẫn phải nộp thuế sử dụng đất nếu chưa nộp)
* Có giấy tờ về quyềnsử dụng đất đứng tên người đang sử dụng đất
Căn cứ khoản 1 Điều100 Luật Đất đai năm 2013, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được cấp Giấychứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất nếu có đủ 02 điều kiện sau:
- Đang sử dụng đất ổnđịnh;
- Có một trong nhữnggiấy tờ về quyền sử dụng đất mà giấy tờ đó đứng tên người đang sử dụng đất:
+ Những giấy tờ vềquyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trongquá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa,Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xãhội chủ nghĩa Việt Nam;
+ Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có têntrong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993;
+ Giấy tờ hợp pháp vềthừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giaonhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
+ Giấy tờ chuyểnnhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày15/10/1993 được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày15/10/1993;
+ Giấy tờ thanh lý,hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước theoquy định;
+ Giấy tờ về quyền sửdụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
+ Các loại giấy tờkhác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định của Chính phủ.
* Có giấy tờ về quyềnsử dụng đất nhưng không đứng tên người đang sử dụng đất
Theo khoản 2 Điều 100Luật Đất đai năm 2013, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong cácloại giấy tờ về quyền sử dụng đất như trường hợp trên mà trên giấy tờ đó ghitên người khác thì được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đấtnếu có đủ 03 điều kiện sau:
- Phải có giấy tờ vềviệc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan (chỉ cần cógiấy tờ ghi nhận việc chuyển quyền có chữ ký của các bên, không bắt buộc cócông chứng hoặc chứng thực);
- Đến trước ngày01/7/2014 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định củapháp luật (chưa đăng ký biến động hay còn gọi là chưa sang tên);
- Đất không có tranhchấp.
Nhóm 2: Có thể phảinộp tiền sử dụng đất và các khoản tiền khác
Theo khoản 3 Điều 100Luật Đất đai năm 2013, hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặcquyết định của Tòa án, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bảncông nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại,tố cáo về đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì đượccấp Giấy chứng nhận.
Căn cứ khoản 4 Điều100 Luật Đất đai năm 2013, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nướcgiao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014 mà chưa đượccấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận.
Lưu ý: Trường hợpngười sử dụng đất chưa nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế cóliên quan đến đất đai thì phải nộp theo thông báo của cơ quan thuế khi thựchiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận. Hay nói cách khác, chỉ khi có chứng từ thựchiện nghĩa vụ tài chính chứng minh là đã nộp thì mới không phải nộp tiền.
Trường hợp 2: Không cógiấy tờ về quyền sử dụng đất
Bên cạnh trường hợp hộgia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà có một trong những giấy tờ về quyền sửdụng đất là căn cứ để được cấp Giấy chứng nhận thì nhiều trường hợp sử dụng đấtmà không có giấy tờ thì vẫn được cấp Giấy chứng nhận.
Theo đó, điều kiệnđược cấp Giấy chứng nhận theo pháp luật đất đai hiện hành không phân biệt thờigian sử dụng đất là bao lâu; chỉ cần đáp ứng đủ điều kiện theo từng trường hợpnhư trên sẽ được cấp Giấy chứng nhận. Khi đủ điều kiện thì hộ gia đình, cá nhânphải chuẩn bị hồ sơ và thực hiện theo thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất để được cấp sổ.
Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênhHTV, VTV, THVL1, ANTV, SCTV1...
Chúngtôi là hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyênviên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm,kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệmvà đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý-cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sưbảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư lànghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sưluôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sưthì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề,chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnhhưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luậtsư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúpđược cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đemlại công bằng cho xã hội.
Luậtsư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sưGia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyềnthông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luậttrên các Kênh truyền hình uy tín như: Đài Truyền hình TPHCM(HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long,Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Vi??